Kết quả báo cáo thị trường bất động sản tại TP HCM quý II/2020 của JLL

Ngày:  31/07/2020    Đăng bởi:  admin

Thị trường văn phòng tại TP HCM

Nguồn cung tiếp tục hạn chế mặc dù có một tòa nhà mới hoàn thành trong quý là Tòa nhà Friendship Tower hoàn thành trong Q2/20, cung cấp khoảng 11.900 m2 sàn cho thuê ra thị trường.

Bên cạnh đó, chúng tôi ghi nhận diện tích hấp thụ ròng âm ở nhiều tòa nhà trong quý này do khách hàng hoàn trả mặt bằng sớm bởi khó khăn về tài chính. Vì vậy, tỷ lệ trống văn phòng hạng A&B tăng 107 điểm phần trăm theo quý, tuy nhiên thị trường vẫn bị xem là còn khá hạn chế về nguồn cung với tỷ lệ trống đạt mức 8,0% trong Q2/20. Diện tích hấp thụ ròng lần đầu tiên ghi nhận âm sau một thập kỷ. Báo cáo JLL ghi nhận các văn phòng Hạng A&B ở TP.HCM bắt đầu cảm thấy áp lực với diện tích hấp thụ ròng lần đầu tiên bị ghi nhận âm sau một thập kỷ, tại mức -3.619 m2 trong Q2/20. Nguyên nhân chủ yếu là do các doanh nghiệp vừa và nhỏ, vốn là nguồn khách thuê chính ở văn phòng hạng B, đã giảm quy mô và sớm chấm dứt hợp đồng do các tác động của dịch Covid-19.

Thị trường văn phòng Hạng A, mặc dù khả năng chịu đựng tốt hơn nhờ khách thuê là các công ty có tiềm lực tài chính tốt, cũng đang chịu áp lực. Điều này được chứng minh bởi dấu hiệu chững lại từ nhu cầu mở rộng và thành lập mới của doanh nghiệp trong thời gian xảy ra đại dịch. Giá thuê tăng theo quý do giá ghi nhận tăng tại các giao dịch gia hạn hợp đồng. Mặc dù tình trạng bất ổn kinh tế kéo dài, giá thuê hạng A&B vẫn tiếp tục tăng, chủ yếu là do mức giá thuê cao hơn so với giá đã thuê trước đó trong các giao dịch gia hạn diễn ra trong quý, trong khi đó, hầu hết các chủ tòa nhà vẫn giữ mức giá ổn định theo quý đối với các loại giao dịch thuê khác (vd. Dịch chuyển văn phòng).

Do phần lớn chủ nhà vẫn khá tự tin trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung trong hiện tại và tương lai, giá thuê vẫn chưa ghi nhận sự điều chỉnh đáng kể nào. Tuy nhiên, với nhu cầu thuê yếu dưới tác động của Covid-19, các chính sách hỗ trợ khách thuê, như hỗ trợ giá thuê hoặc chủ nhà linh hoạt hơn trong đàm phán, đã bắt đầu trở nên phổ biến hơn. Triển vọng thị trường JLL dự báo đến cuối năm 2020, thị trường sẽ chào đón hơn 100.000 m2 văn phòng Hạng B, chủ yếu đến từ khu vực ngoài trung tâm, nâng tổng nguồn cung văn phòng hạng A&B lên 1,5 triệu m2 sàn.

Do kinh tế toàn cầu vẫn bất ổn, đặc biệt dưới tác động của dịch Covid-19, khách thuê Văn phòng hạng B&C sẽ bị tác động trước, và có thể theo sau là khách thuê hạng A nếu tình hình dịch bệnh trên toàn cầu không được kiểm soát sớm. Do đó, tùy vào diễn biến dịch bệnh trong thời gian tới, các tòa nhà có diện tích trống lớn, đặc biệt là ở các phân hạng thấp, sẽ có khả năng phải xem xét lại giá và chiến lược cho thuê để duy trì tỷ lệ lấp đầy cần thiết.

Thị trường bán lẻ

Nguồn cung mới bị trì hoãn do tình hình thị trường không thuận lợi.

Không có nguồn cung mới nào được ghi nhận trong quý. Một trung tâm mua sắm và một khối đế bán lẻ dự kiến hoàn thành trong quý này đã phải trì hoãn sự kiện khai trương do tỷ lệ lấp đầy thấp hơn mong đợi trong bối cảnh thị trường hiện tại. Tâm lý thị trường yếu do dịch Covid-19 dẫn tới tỷ lệ trống gia tăng. Chính sách “giãn cách xã hội” trong ba tuần đầu tiên của tháng Tư đã dẫn đến việc đóng cửa tạm thời tất cả các trung tâm thương mại tại TP.HCM. Sau giai đoạn này, hầu hết các trung tâm thương mại bắt đầu hoạt động trở lại, tuy nhiên, với nhiều diện tích trống hơn, đặc biệt ở các TTTM tại các quận rìa trung tâm do tâm lý thuê yếu vẫn tiếp tục. Tỷ lệ trống trung bình ở TP.HCM tăng lên mức 30% trong Q2/20.

Các khách thuê diện tích lớn bao gồm: vui chơi giải trí, chăm sóc sức khỏe & làm đẹp đang phải chật vật để duy trì diện tích thuê khi người tiêu dùng có xu hướng cắt giảm ngân sách cho nhóm ngành hàng & dịch vụ này. Trong khi đó, yêu cầu thuê từ mảng bán lẻ thực phẩm và đồ uống vẫn ghi nhận tốt trong Q2/20. Theo quan sát, việc áp dụng chính sách“giãn cách xã hội’ trong thời gian ngắn ở Việt Nam đã không thay đổi quá nhiều thói quen sử dụng dịch vụ ẩm thực. Điều này được chứng minh bởi lưu lượng khách hàng đang dần quay trở lại các nhà hàng và dịch vụ ăn uống trên toàn thành phố. Giá thuê không đổi theo quý JLL ghi nhận giá thuê trong Q2/20 vẫn không thay đổi so với quý trước, đạt 79,4 USD/m2/tháng tại khu vực trung tâm và 38,5 USD/m2/tháng ở khu vực ngoài trung tâm. Một số chủ nhà duy trì các chính sách hỗ trợ cho đến cuối tháng Năm bao gồm hỗ trợ giảm giá hoặc trì hoãn lịch thanh toán.

Tuy nhiên, chính sách thuê đã trở lại như trước khi đại dịch bùng nổ vào tháng Sáu và chỉ khách thuê nào có đủ năng lực cạnh tranh trên thị trường mới có thể tiếp tục với giá thuê này. Triển vọng thị trường gần 280.000 m2 sàn bán lẻ dự kiến sẽ gia nhập trong 2020; tuy nhiên, thời điểm thực sự mở cửa của các dự án mới còn chưa chắc chắn trong bối cảnh thị trường hiện nay. Mặc dù tình hình thị trường dự kiến sẽ cải thiện sau khi dịch bệnh được kiểm soát, các nhà phát triển bán lẻ nội địa nên xem xét chuyển đổi từ mô hình cho thuê truyền thống sang mô hình chia sẻ doanh thu, nhằm chia sẻ rủi ro và tăng cường mối quan hệ giữa chủ nhà và khách thuê. Về lâu dài, với sự tăng trưởng của thương mại điện tử, các TTTM nên tái cấu trúc mô hình kinh doanh và đa dạng hóa ngành hàng & dịch vụ để giữ chân khách hàng cũng như tránh đi theo‘vết xe đổ’ ở các thị trường phát triển.

Thị trường căn hộ tại TP HCM

Nguồn cung tăng so với quý trước.

Nguồn cung căn hộ được chào bán trong quý cao gần gấp đôi so với Q1/20 đạt 3,820 căn. Trong đó, 48% nguồn cung đến từ dự án Akari ở quận Bình Tân, dự án đã sẵn sàng tiến hành kí hợp đồng mua bán trong giai đoạn đầu tiên. Tuy nhiên, nguồn cung ghi nhận chỉ bằng một phần ba so với mức trung bình hàng quý trong giai đoạn bùng nổ 2017-18, do những lo ngại về pháp lý tiếp tục là chủ đề nóng của thành phố. JLL ghi nhận những điểm sáng trong quý với một số dự án tại Quận 9 và Quận 2 đã được cấp giấy phép. Các sự kiện mở bán cũng sôi động trở lại khi tình hình dịch bệnh được kiểm soát tốt tại Việt Nam.

Phân khúc bình dân và trung cấp dẫn đầu nguồn cầu lượng căn hộ bán được trong Q2 đạt 3.855 căn, gần tương đương cùng kỳ năm trước nhưng cao gấp đôi so với Q1/20. Phần lớn các giao dịch đã thực hiện từ trước đại dịch và được tiến hành kí hợp đồng mua bán trong quý này. Nhu cầu chủ yếu là mua để ở, trong đó phân khúc bình dân và trung cấp dẫn đầu với 83% trên tổng số giao dịch. Đối với thị trường đầu tư, các nhà đầu tư vẫn còn tâm lý thận trọng và do dự trước quyết định xuống tiền trong bối cảnh xuất hiện kinh tế tài chính bất ổn do tình trạng cắt giảm nhân sự và cắt giảm lương vẫn còn tiếp diễn. Giá vẫn có xu hướng tăng bất chấp tình hình kinh tế chưa ổn định. Dưới tác động của Covid-19, nhiều chủ đầu tư đã đưa ra các chính sách ưu đãi như gia hạn lịch thanh toán cho khách.

Việc thiếu hụt nguồn cung đi kèm với nguồn cầu tốt từ thị trường không gây ảnh hưởng lên giá bán từ chủ đầu tư. Phần lớn các dự án đều ghi nhận mức giá tăng nhẹ từ 1-3% so với quý trước. Bên cạnh đó, sự ra mắt của phân khu Galleria trong giai đoạn 1 của dự án hạng sang Metropoles Thủ Thiêm tại Quận 2, cùng việc tăng giá tại các dự án đang được bàn giao như One Verandah, Giai Việt Central Premium đã cùng nhau nâng giá trung bình toàn thị trường lên mức 2.582 USD/m2 trong Q2/20, tăng 27,5% theo năm và 5,3% theo quý. Triển vọng thị trường JLL dự báo sẽ có khoảng 15.000-20.000 căn hộ được chào bán trong nửa cuối năm, nâng tổng nguồn cung cả năm 2020 lên 20.000-25.000 căn. Ngay cả khi thị trường đạt được lượng cung tối đa như dự báo, con số này vẫn thấp hơn so với tổng nguồn cung trung bình trong giai đoạn 2017-19 khi có ít nhất 30.000 căn mở bán mỗi năm, vì các vấn đề pháp lý và sự bất ổn về nền kinh tế vẫn đang tiếp diễn.

Thị trường nhà liền thổ bán

Nguồn cung chính đến từ Vinhomes Grand Park

Nhà liền thổ tiếp tục hạn chế nguồn cung với lượng mở bán trong Q2/20 chỉ bằng một nửa so với nguồn cung trung bình hàng quý trong giai đoạn 2017-18; nhưng cho thấy dấu hiệu khả quan khi tăng 37% so với Qúy I. Khu vực phía đông của TP.HCM với nhiều dự án cơ sở hạ tầng đang triển khai một lần nữa là điểm sáng trong quý, với giai đoạn Manhattan của dự án Vinhomes Grand Park đóng góp gần 65% trong tổng số 609 căn được chào bán trên toàn thị trường.

Nhu cầu mua nhà để ở vẫn mạnh mẽ

Tổng lượng nhà ở bán được trong Q2/20 tăng hơn 50% so với quý trước, đạt 569 căn, và 65% lượng giao dịch cũng đến từ giai đoạn Manhattan của dự án Vinhomes Grand Park. Xét theo tỉ lệ bán, thị trường vẫn ghi nhận mức hấp thụ tốt với 70% lượng sản phẩm trong rổ hàng được giao dịch thành công trong quý. JLL ghi nhận các chủ đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển ra xa trung tâm thành phố, nơi có quỹ đất lớn để phát triển môi trường sống xanh hướng đến phân khúc khách mua ở thực. Tuy nhiên, giao dịch đến từ các khách mua đầu tư cũng được ghi nhận tại một số dự án có quy mô lớn, sử dụng bất động sản với mục đích tự kinh doanh hoặc như một kênh đầu tư giữ tài sản dài hạn khác, tránh không bị mất giá theo quan điểm của người Việt Nam. Khách mua đầu tư chủ yếu là những gia đình có dòng tiền tốt và ít bị ảnh hưởng bởi nền kinh tế đang chậm lại.

Giá bán tiếp tục tăng và xác lập kỷ lục mới.

Giá sơ cấp trong Q2/20 đã xác lập kỷ lục mới với mức 5.277 USD mỗi mét vuông đất, tăng 35,9% theo năm và 5,2% theo quý. Nguyên nhân chính do nguồn cung mới trong quý có mức giá chào cao hơn mức trung bình, điều này một lần nữa khẳng định sự tự tin của chủ đầu tư trong bối cảnh nhu cầu từ thị trường cao trong khi nguồn cung lại khan hiếm. Dưới tác động của Covid-19, JLL ghi nhận một số dự án vẫn giữ giá bán không thay đổi, hoặc đưa ra các chương trình khuyến mãi sau khi thực hiện chính sách tăng giá. Do vậy, tính theo mức tăng trên mỗi dự án, giá bán sơ cấp vẫn giữ mức ổn định so với quý trước. Triển vọng thị trường JLL ước tính sẽ có 1.500 -2.000 căn nhà liền thổ được mở bán trong sáu tháng tới, nâng tổng nguồn cung trong năm lên tới 2.500-3.000 căn, tăng 50% so với năm 2019. Các dự án quy mô lớn đóng góp chính cho nguồn cung, điển hình là Vinhomes Grand Park với giai đoạn tiếp theo sẽ được ra mắt vào Q3/20. Tuy nhiên, nguồn cung này vẫn thấp hơn mức trung bình hàng năm trong giai đoạn 2016-18, vì các vấn đề phê duyệt pháp lý vẫn còn kéo dài.

Thị trường Khu công nghiệp

Quỹ đất sẵn sàng cho thuê đang dần trở nên khan hiếm.

Báo cáo JLL ghi nhận tổng diện tích đất cho thuê của miền Nam đạt mức 25.045 (4) ha vào Q2/20. Một vài quỹ đất cho thuê còn lại ở một số KCN hiện hữu tại TP.HCM vẫn bị đình trệ do gặp khó khăn trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và gần đây là tác động của Covid-19, khiến các quỹ đất này chưa thể gia nhập nguồn cung thị trường. Việc khan hiếm nguồn cung càng trở nên rõ rệt hơn khi các KCN hiện hữu đang dần được lấp đầy nhanh chóng trong khi tiến độ đi vào hoạt động của quỹ đất mới còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố và chưa rõ ràng. Mặc dù nhu cầu vẫn cao, quá trình thuê đất vẫn bị đình trệ do hạn chế di chuyển.

Sở hữu nền tảng phát triển công nghiệp vững chắc, Việt Nam với mục tiêu trở thành một cường quốc công nghiệp mới của khu vực, đã thu hút được sự chú ý mạnh mẽ từ cả nhà đầu tư và các doanh nghiệp sản xuất có nhu cầu với các bất động sản công nghiệp trong nửa đầu 2020. Đến cuối tháng 6, Việt Nam là một trong những quốc gia đầu tiên mở cửa hoàn toàn nền kinh tế trong nước, cho thấy quốc gia là điểm đến an toàn và tiềm năng cho việc di dời sản xuất. Tuy nhiên, do đại dịch vẫn diễn ra trong khu vực và toàn cầu, các giao dịch thành công được ghi nhận khá khiêm tốn trong quý. Chủ yếu là từ các nhà đầu tư trong nước hoặc đã được thực hiện trước dịch. Tỉ lệ lấp đầy trung bình tăng ở mức tương đối, khoảng 84 điểm phần trămt so với Q1/20 và đạt gần 84% tính đến cuối Q2/20. Giá đất đạt mức tăng mới cho dù dịch bệnh gây ảnh hưởng quá trình thuê đất.

Việt Nam vẫn tiếp tục giữ vị thế là điểm đến ưa thích trước xu hướng dịch chuyển nhà máy sản suất. Dù Covid-19 gây ra những khó khăn tạm thời cho các kế hoạch sắp tới của doanh nghiệp, với chiến lược đầu tư dài hạn, bất động sản công nghiệp ở Việt Nam vẫn thu hút các nhà đầu tư. Việc này góp phần tạo tâm lý lạc quan cho chủ đầu tự trong việc nâng giá đất trong quý 2 bất chấp dịch bệnh vẫn đang diễn ra. Giá đất trung bình trong quý đạt mức 106 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 9,7% so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn vẫn ổn định ở mức 3,5-5,0 USD/m2/tháng, do hợp đồng chỉ ngắn hặn 3-5 năm và khách thuê cũng dễ chịu tác động của đại dịch.

Triển vọng thị trường

Khi đại dịch hiện vẫn còn là mối đe dọa, việc đàm phán cho thuê và các yêu cầu thuê mới sẽ còn tiếp tục hạn chế cho đến hết năm 2020. Thị trường dự kiến sẽ nhanh chóng hồi phục ngay sau khi tình hình được kiểm soát. Với thành công của công tác phòng chống dịch Covid-19, nền tảng phát triển công nghiệp vững chắc cùng với xu hướng đa dạng hóa nguồn cung đang diễn ra hứa hẹn sẽ giúp đưa Việt Nam lên một tầm cao mới để cạnh tranh với các nước khác trong khu vực.

Công ty bất động sản Tường Thịnh Land

Địa chỉ: 1449 Nguyễn Văn Linh, phường Tân Phong, quận 7

Website: https://tuongthinhland.com/

Hotline: 0901 359 733 – 08 9898 1788

Tóm tắt

Bài viết dựa theo kết quả báo cáo thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí minh của công ty JLL quý II/2020.

Nguồn bài viết: https://www.joneslanglasalle.com.vn/

BÀI VIẾT LIÊN QUAN